Om Mortensrudgrenda Velforening

Velforeningen består av 288 eneeide hus samlet på et felles felt (Mortensrudgrenda) med store fellesarealer som eies av velforeningen privat, hvor det er anlagt park, lekeplass, fotballbane og noen bygninger. Dette området har vi alle felles ansvar for å ivareta.

Egeninnsats i boligbyggingen

Våren 1983 regulerte Oslo kommune et område på ca 200 mål til boligbygging for selvbyggere på Mortensrud; herav ca 120 mål til bolig­er. Reguleringen tilsa oppføring av rekkehus/konsentrert småhus­bebyggelse i inntil tre etasjer, inkludert underetasje/loft, og utnyttelses­grad inntil 0,35.

Tomteområdet ble først inndelt i fire byggefelt (A-D); D-feltet ble senere delt i et D- og E-felt. I øst/vest delet mellom D-15 og E-20 er det regulert en «grønn-lunge», øvrig skille mellom feltene går gjennom garasje- og parkeringsområdet og ender ut i inn-/utkjøring i Gamle bygdevei.

De fem byggefeltene ble igjen inndelt i 20 selvbyggerlag/tun (A-1 til E-20), 288 hustomter ble det plass til. Hvert selvbyggerlag fikk i oppgave å utvikle en «felles rå-tomt» til et «bilfritt-tun» med lekeplass, gangvei, parkeringsplass, garasjer og småhus.

Reguleringsplanen for området ble vedtatt våren 1984; S-2713. Her omtales krav til bebyggelsesplaner for byggefeltene, krav til utomhusplaner for hvert av selvbygger­lagene/tunene (A-1 til E-20), samt «leke- og møteplassen», 0301-gnr 180/bnr 81.

Kjøpekontrakt med Oslo kommune

På forsommeren 1985 fikk selvbyggerne kjøpe sine respektive parseller av «felles-tomtene», hustomter på ca 220-400 m2, samt en ideell andel i selvbygger-tunets fellesareal. For hvert tun ble det utarbeidet egne bebyggelsesplaner og utomhusplaner med detaljert informasjon om «byggelinjer», hus-plassering, parkeringsplasser, garasjer, lekeplasser, kjørevei, gangveier gjennom tunene, samt bestemmelser om hvordan hustomtene skulle utnyttes og beplantes; plassering av tørkestativ, søppelkasser, boder, murer, gjerder, mv.

Kjøpekontraktene omhandlet også kjøp av 1/288 av «leke- og møteplassen», 0301-gnr 180/bnr 81, et område på ca 12 mål. Her skulle det etableres lekeplasser, ballplasser, sittegrupper, akebakke og grendehus. «Leke- og møteplassen» ble bygd ut i regi av vel­foreningen i 1986 og kostet ca MNOK 2. Huseierne i Mortensrudgrenda eier lekeplassen i sameie; «Mortensrudgrenda velforening» ble etablert for å forvalte og drifte eiendommen.

Små-hus fra 1986, bruksendring, brannvegger, mv.

I 1986 var normalhuset i Mortensrudgrenda en husbankfinansiert enebolig i to etasjer med ca 70 m2 grunnflate, samt kjeller. Mange bygde «kjellere og kaldloft», med tanke på senere utvidelse av boligarealet, etter at husbankens kontrollører hadde utført sine kontroller.

Det ble søkt om byggetillatelse samlet for husene på hvert byggefelt, A-E. Utgangspunktet var at alle fikk tillatelse til å bygge eneboliger med et «gulvareal» på inntil ca 150 m2, pluss kjeller og loft. Husbank-husene ble bygge meldt med gulvareal mindre enn 150 m2, noe som gjorde at andre hus kunne bli godkjent med et gulvareal på inntil 185 m2.

Oslo kommune regnet ikke kjellerrommene inn i «gulvarealet» da husene ble bygge meldt i 1985. Dette forutsatte redusert takhøyde (ca 220 cm) og små kjellervinduer; rom uegnet for beboelse. Bruks- og fasadeendringer (fra kjeller og kaldloft til boligrom), etter at Oslo kommune hadde utstedt ferdigattest eller brukstillatelse på åttitallet, er søknadspliktige «tiltak». Endringer krever god­kjennelse fra bygnings­myndighetene, i mangetilfeller også nabovarsel. Slik bruksendring kan medføre krav om ombygging av huset for å tilfredsstille byggeforskriftenes «brann- og lydkrav», samt komme i konflikt med utnyttelsesgraden på 0,35 for selvbyggerfeltet.

Dersom noen «bygger om» uten å søke oppstår en «ulovlighet», som bygnings myndighetene kan kreve rettet av etterfølgende huseiere, slikt kan bli kostbart.

Det er trangt mellom husene i Mortensrudgrenda; ofte mindre enn 4 meter fra naboens tomtegrense. For de fleste husene gjelder derfor byggeforskriftenes krav om «brann­hemmende vegger/B-30», og særskilt brannklassifisering av vinduer og dører i disse «brannveggene». De fleste husene ble plassert i tomtegrensen mot nord, derfor var hovedregelen at nordveggene fikk pålegg om brannklassifisering. I 1985 var en mye brukt løsning for å tilfredsstille brann­kravene at man la dobbel-gips på nordveggen mot nabo-huset, samt at denne gips-veggen ble bygget uten vinduer/dører.

Endring av fasader, innsetting av nye vinduer/dører, samt bygging av uteboder kan derfor lett komme i konflikt med byggeforskriftenes «brann­krav». Den enkelte huseier er ansvarlig for at byggeforskriftenes «brann­krav» er oppfylt for eget hus/boder, også oppretting av «feil og mangler» tidligere eiere har påført huset/eiendommen.

Vi minner om faren for spredning av brann og forsikrings­selskapenes adgang til avkortning i forsikringssummen, dersom det påvises «feil og mangler» ved brannsikringen.

Mer enn en «bo-enhet» i husene i Mortensrudgrenda?

Utleie av et «rom i egen bolig» som hybel (oppholds-/soverom for beboelse av en person), vil ikke medføre krav om ombygging/egen parkering. Det forutsettes imidlertid at hybelen allerede er et rom godkjent av plan- og bygningsmyndighetene som boligrom med rømningsveier.

Søknad om utvikling av «selvstendige boenheter» i husene kan medføre krav om store ombygginger, samt krav om «egen parkeringsplass» for den nye boenheten. Kravet om egen parkering kan den enkelte huseier vanskelig oppfylle på egen tomt. Se under om kjøre­adkomst og gangveier; private gangveier i sameiene A-1 til E-20 kan ikke brukes som kjøreveier til nye parkeringsplasser på egen tomteparsell for «nye boenheter».

Kjøreadkomst og gangveier

Husene i Mortensrudgrenda har adresser i Gamle bygdevei, Grane­bakken og Olasrudveien. Fra disse kommunale veiene bygget selvbyggerlagene «private bilveier» frem til parkerings­plassene for hvert tun. Veiskuldrene langsetter disse tre tilkomstveiene våre er kommunal veigrunn; ikke areal tilhørende de sameiene/hustomtene, som grenser inn til veiene.

Oslo kommune bestemte at Mortensrudgrenda skulle være et bilfritt område. Fra garasjene og parkerings­­­plassene har hvert sameie/tun bekostet bygging av en tre meter bred kjørbar gangvei frem til husene og fellesområdene.

Gangveiene er også kjøreadkomst for brannbiler og ambulanser, samt til bruk for «nødvendig» kjøring til husene. Veiene er regulert med veiskuldre på inntil 1,5 m, for å sikre brannbiler og utrykningskjøretøy fremkommelighet mellom husene/gjennom tunene.

Hus som har inngangsparti fra den kommunale gangveien mellom Granebakken og Olasrudveien, har kommunal tillatelse til «nødvendig» kjøring til husene på gangveien. «Mortensrudgrenda velforening» forestår brøyting og strøing av vårt felles gangveinett, og inngår kontrakter med tjenesteleverandører.

Parkering og garasjer

Hvert tun opparbeidet bilvei frem til garasjene og gjeste­parkeringene, jf bestemmelsene i reguleringsplan S-2713. All parkering skulle foregå på fellesområdene. Gangveiene gjennom tunene er bygd for «gående», men også for nødvendig kjøring til husene på hvert tun.

På hvert tun bodde det historisk en familie med omsorg for en funksjons­hemmet. Hadde disse familiene særskilte transportbehov, kunne de søke kommunen om dispensasjon fra bebyggelsesplanene for anleggelse av parkeringsplass eller garasje på egen hustomt.

Kommunale leveranser

Alle i Mortensrudgrenda ble pålagt å kjøpe «fjernvarme» til oppvarming av varmtvann og radiator-fyring fra det kommunale søppelforbrenningsanlegget. Fjernvarme-kontraktene hadde en løpetid på fem år, og huseierne ble lovet at energiprisen skulle være ca 10 % lavere enn ved bruk av strøm.

Forenklet sagt eier energileverandøren fjernvarmeanlegget inne i husene, helt frem til fordelings­­rørene ut fra varmevekslerne. Energileverandøren eier også fjernvarme-rørene som går gjennom Mortensrudgrenda, samt pumpehuset på «leke- og møteplassen».

Kommunale avgifter; renovasjon, vann & avløp, feiing av piper, mv. faktureres direkte til huseierne fra Oslo kommune.

TV-kabel og internett

Huseierne i Mortensrudgrenda eier kabelanlegget i sameie. Det forvaltes og driftes av «Mortensrudgrenda velforening», som inngår kontrakt med leverandører av signaler.
Etablering av kabelanlegget minimerte behovet for skjemmende antenner/paraboler.

Da kablene ble lagt ble det dimensjonert for 4 tv/radio uttak pr hus. Datatilgang fikk vi historisk via telefonledningene, i dag gjennom TV-kabelen fra åttitallet.

Informasjon om eiendommene

Informasjon om eiendommene fremgår av kjøpekontraktene fra 1985 og skjøtene for hvert hus. Eiendomsinformasjon kan innhentes fra Kartverket. Kart og eiendomsgrenser kan man selv finne på nettsiden «www.seeiendom.no». Oslo kommune har også detaljerte kart over Mortensrudgrenda, her fremgår også «feilplasserte» gjerder, hekker og murer.

Hvert tun – et sameie

Huseierne på hvert av tunene, A-1 til E-20, eier egen adkomst/kjørevei frem til parkeringsplassen/garasjene, gangveiene gjennom tunet, belysning langs gangveiene, interne lekeplasser og øvrig felles areal, i et sameie.

Mortensrudgrenda består følgelig av 20 tun/sameier, som alle har et regnskap og en kontingent, til dekning av løpende utgifter. Noen av sameiene er registrert med eget organisasjonsnummer i Brønnøysundregistrene. D-15 har egne vedtekter for sitt sameie.

Rammene for hvordan hustomtene og fellesarealene til tunene i Mortensrudgrenda kan anvendes og skal forvaltes, fremgår av Oslo kommunes regulering fra 1983, reguleringsplan S-2713 fra 1984, bebyggelses­planene for felt A-E, de 20 utomhusplanene for tunene A-1 til E-20, og kjøpe­kontraktene fra 1985; dokument med bestemmelser som selvbyggerne og Oslo kommune var enige om før tomtene ble solgt og husbyggingen begynte.

Bestemmelsene i utomhusplanene for A-1 til E-20 gjelder fortsatt for hvert enkelt sameie.

05.02.2017
Johan VD Kongsvik
Selvbygger på tomt 288;
tomt 13 på E-20